We Company (WeWork) est une start-up new-yorkaise co-créée en 2010 par Adam Neumann et Miguel McKelvey. La SEC a publié son prospectus S-1 le 14 août 2019. Elle prévoit de faire son entrée en bourse dès ce mois de septembre. Sa dernière augmentation de capital réalisée par SoftBank laisse prévoir une valorisation d’environ 47 milliards de dollars.

Lire les facteurs de risques contenus dans ce document en ligne et les prendre au pied de la lettre, seraient s’en remettre aux contre-indications imprimées sur la notice d’un médicament par ailleurs efficace.

C’est pourtant le cas de la plupart des articles dédiés à son IPO.

S’arrêter à ses éléments financiers ne permettent cependant pas d’appréhender correctement la nature exacte de WeWork.

Même s’il est vrai que l’entreprise perd plus de centaines de millions de dollars qu’elle n’en gagne.

Elle a fait une perte de 1,9 milliard de dollars en 2018 pour un chiffre d’affaires de 1,8 milliard de dollars.

ÀMHA, son activité doit surtout s’analyser sous l’angle d’une véritable terraformation en cours. Son potentiel de reconfigurer totalement le paysage professionnel de notre petite planète est méga gigantesque et ne doit pas être sous-estimé. 

Une page consacrée à Defiance sur Jeuxonline.info nous informe

La terraformation est la transformation de l’environnement naturel d’une planète, d’un satellite naturel ou d’un autre corps céleste, afin de la rendre habitable à une race en y reproduisant les conditions de vie propices à cette dernière. Ce processus inclut un tas de choses, du remaniement des paysages à l’introduction de nouvelles espèces animales et végétales.

C’est sous cet angle que l’on doit observer cette start-up hors normes.

Son but est de dominer l’environnement de travail des femmes et des hommes, voir au-delà, sans considération pour la profitabilité à court ou moyen terme. Allégée de ces contraintes financières, WeWork veut terraformer des pans entiers bétonnés du futur ancien monde.

La terraformation s’amplifie !

WeWork transforme même en coworking des lieux qui n’étaient pas prévus au départ pour cette finalité. Son rachat de Spacious qui utilise les espaces rendus disponibles par les restaurants pendant leurs heures de fermeture en est une parfaite illustration.

WeWork loue pour 10-15 ans des immeubles roof top inclus afin de les transformer/aménager à sa sauce du sol au toit, puis de sous-louer leurs surfaces optimisées, avec un maximum de flexibilité dans le temps et l’espace pour les futurs locataires.

Avant WeWork, des propriétaires faisaient la loi auprès de locataires pieds et mains liés par des baux éternels aux clauses plus ou moins léonines.

Ces derniers peuvent être des travailleurs indépendants ou des entreprises du classement Global Fortune 500. Il est possible de louer un bureau partagé ou non, un étage ou pourquoi pas plusieurs ou la totalité d’un bâtiment.

Son objectif est de constituer un environnement de travail minutieusement mis en scène où l’homo œconomicus puisse se sentir mieux que chez lui, afin d’optimiser ses capacités créatives et de sur satisfaire ses besoins naturels en interactions sociales.

Pour réaliser ces kibboutz 2.0, WeWork emploie 500 designers et architectes ainsi que 2 500 community managers, sans oublier des centaines d’experts en data.

J’ai remarqué que ceux qui analysent négativement l’entreprise n’en sont pas client(e)s. Une analyse kchehck n’est donc pas superflue…

Communauté/Désirabilité (+) :

La communauté est la substantifique moelle de l’entreprise et représente son premier actif. Sa page Facebook a 1 305 755 followers et 548 724 personnes la suivent sur LinkedIn. Elle a 574 000 abonnés sur Instagram.

Quand on y voit les photos publiées de ces bureaux, on ne peut que rêver de travailler à son tour dans un de ces espaces libérés par WeWork.

Ses locataires appelés members ont tous accès à une panoplie de services (connexion internet, ménage, boissons chaudes et froides gratuites, téléphone, gestion du courrier,…) et d’équipements. Ses différentes offres retirent tous les tracas du locataire lambda et visent particulièrement la génération des Milleniums.

Je n’ai pas trouvé sur Internet des utilisateurs de leurs services qui se plaignent vraiment. WeWork est particulièrement active sur les réseaux sociaux et aucune suggestion ne reste lettre morte.

Faisabilité (+)

Aujourd’hui WeWork gère 528 lieux de travail dans 111 villes représentant 29 pays pour satisfaire les besoins de 527 000 membres qui ont souscrit à ses services. Ces chiffres évoluent positivement toutes les semaines, pour ne pas dire chaque jour.

Modèle Économique (+)

Le modèle économique est simple à comprendre. Elle loue à long terme des immeubles entiers et les sous-loue au détail en appliquant au moins un coefficient multiplicateur de deux. Ses algorithmes maison optimisent chacun des centimètres carré de surface disponible.

Chaque lieu deviendrait bénéficiaire à partir d’un taux d’occupation de 70% ce qui est faisable avec une armée à sa disposition de 15 000 personnes (source Wikipedia).

WeWork surfe sur 5 tendances lourdes pour les prochaines années

Tendance Lourde #1 : Concentration de plus en plus élevée des populations dans les métropoles

Tendance Lourde #2 : Croissance du nombre de travailleurs indépendants

Tendance Lourde #3 : Volonté de rapprocher au maximum ses bureaux loués de ses clients

Tendance Lourde #4 : Augmentation du Coworking

Tendance Lourde #5 : Nomadisme des travailleurs les plus qualifiés à l’échelle de la planète.

WeWork pourra vendre un tas de services, fournitures & biens complémentaires auprès de cette  population captive déjà composée de plus d’un demi-million de personnes. Elle exploite pour se faire toutes les données qu’elle peut collecter.

Quand je vois les tarifs pratiqués par WeWork à Paris, je ne suis pas trop inquiet pour qu’après avoir amorti les coûts de ses transformations, l’entreprise devienne très très rentable. Ce n’est tout simplement pas THE priorité !

L’exemple de WeWork La Fayette

Installé dans un bâtiment typiquement parisien, WeWork La Fayette est un espace de coworking de six étages du 9e arrondissement qui accueille une communauté vivante. Situé à proximité du quartier des grands boulevards et à quelques rues de la gare Saint-Lazare et de l’Opéra Garnier, des petites et grandes entreprises de différents secteurs sont réunies pour collaborer et créer

L’accès au paradis des espaces de travail, comme elle l’écrit elle-même sur son site Web, a un prix. Un poste de travail non attribué vous reviendra à 470 euros par mois minimum. Le poste de travail dans un bureau privé vous sera facturé au moins un montant de 890 euros mensuel.

Le tarif des prestations a minima et à la carte s’affiche publiquement sur leur site. La notoriété mondiale de la marque permet d’exiger des prix premium de la même façon que Starbucks a établi les siens pour ses cafés transformés.

Son concurrent direct Regus n’a pas poussé le bouchon du marketing de son offre aussi loin et elle en paye le prix aujourd’hui.

The Regus Group plc est une société dont le siège est basé au Luxembourg et cotée (IWG) au London Stock Exchange. Regus commence tout juste à penser de développer une marque à la WeWork. Mais n’est-il pas déjà trop tard ?

Sa capitalisation boursière n’est qu’un dixième de celle prévue pour WeWork. Cet important différentiel pourrait en faire une proie de choix pour WeWork après son IPO. Je dis ça, je dis rien…

En moins de dix ans, WeWork est devenue le plus gros loueur de locaux professionnels à Londres et à New York et la terraformation n’a fait que commencer. Elle pourra ainsi de mieux en mieux dicter ses conditions aux propriétaires qui leur garantiront en retour une prédictibilité de rentrées financières régulières. WeWork obtiendra aussi de meilleurs loyers de ses locataires grâce à sa notoriété, son ubiquité naissante et sa puissance de tir.

La rentabilité non promise dans son document S-1 pourrait être malgré tout au rendez-vous à long terme sur le modèle d’Amazon. Elle est bien partie pour devenir de plus en plus le partenaire particulier des entreprises de toute taille, afin d’externaliser la gestion de leurs ressources immobilières. Après tout ce management des mètres carré est rarement leur cœur de métier.

J’ose comparer l’activité de WeWork à celle des Votans dans la série T.V. Defiance. La terraformation qu’elle opère va entraîner une transformation aussi radicale de la planète pour les travailleurs humains.

Elle nécessitera néanmoins le temps qu’elle dure, la continuation d’infusions de cash illimitées à l’image de la gulatine, minerai utilisé pour propulser les machines au centre d’une autre terraformation d’origine extra-terrestre.

Ah j’oubliais, la note kchehck de WeWork est ka+ !